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2018年两会楼市关注热点预测
人气:120      发布时间:2018-2-25 10:43:55
提要:2017年,房地产市场经历了密集的调控政策。中原地产研究中心统计数据显示,2017年,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达270次以上,其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

  距离两会的召开还有不到一周时间,随着结构性改革的推进,人们对于房地产的关注热点较以往也产生了一些变化,媒体对2018年两会关注热点进行了预测,并邀请华夏房地产专家委员会部分专家进行了前瞻性分析。

  关注一:楼市调控

  热议关键词:持续“钱紧”?

  2017年,房地产市场经历了密集的调控政策。中原地产研究中心统计数据显示,2017年,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达270次以上,其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

  中原地产首席分析师分析认为,分类调控是2017年调控的主基调,最大的特点是一城一策,甚至一城多策。从调控城市看,15个热点城市是调控热点,上半年,从一二线城市开始,逐渐向周围城市扩围,长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策;下半年,三四线城市调控进一步扩围,集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。热点城市全面严控,进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。

  继限购、限贷后,部分城市开启的“限售”模式成为2017楼市调控的一大特点,抑制短期投机需求稳定市场预期。至12月末,全国已经有超过50个城市实行限售措施。从限售年限来看,限售分化为2年、3年、5年,甚至有特定地块10年限售,大部分城市限售期为2-3年。

  今年以来,中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日,银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,整治重点包括向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资;发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。房企融资难度越来越大,甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

  中经联盟(微博)秘书长陈云峰(微博 博客)告诉记者,去杠杆、防风险仍是政策主题,从目前来看,房地产还会延续2017年的形势,调控的总体趋势不会放松,信贷也会延续今年“钱紧”的形势,但信贷政策受国内、国际等多方面因素的影响,未来不排除信贷政策宽松的可能性。

  欧阳捷在接受记者采访时也表示,房地产长效机制目前还没有完全出台,我们希望房地产市场的泡沫越来越小,而不是越来越大,所以未来五年限购、限售等政策是不会退出的,甚至不排除有的城市限售两年期到了之后,还会继续加码。

  欧阳捷还表示,从信贷方面来看,现在流向房地产的资金越来越少,钱越来越贵已经成为一个大的趋势,今年的限贷政策是绝无放松的可能性,2018年还会延续2017年“钱紧”的态势,而且形势会更加严峻。

  关注二:房价

  热议关键词:涨?跌?

  在房价高企的今天,房价的一涨一跌都牵动着购房者的神经。

  2017年房价有涨有跌,国家统计局的数据显示,北京、深圳、南京、杭州、成都、郑州等9个一二线热点城市的房价同比出现下降,降幅在0.2至3.0个百分点之间,即2017年底的房价低于2016年同期。北海、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长沙等61个二三线城市房价有所上涨,涨幅在0.1%至13.2%之间。

  2018年房价是升是降,还有多少下降的空间?几位专家总的看法各异。

  四川信托有限公司总裁刘景峰告诉记者,“房地产未来总的趋势是平稳上涨。一线城市或者部分发达的二线城市,前期上涨快的,房价可能会有所回落,但由于受土地供应量的影响,这些城市的库存已经是历史最低了,房价并没有太大的下降空间。相反有些三线城市,或者部分前期没有上涨,或者上涨比较少的城市,房价可能还会上涨。”

  宋清辉在接受记者采访时表示,2018年楼市整体趋势是稳定房价和给房价进一步降温,房价可能会出现微跌,热点城市的限购限贷政策或会继续得到有力执行,信贷方面还会像今年这样“钱紧”。但对于刚需族来说,2018年依然是一个买房的有利时机。不过,对于一二线城市购房者来说,仍需要量力而行,不要背负过重的负担。对于三四线城市而言,由于盖房多到必须去库存的地步,因此三四线城市预计还会继续下跌,去库存的形势依然十分严峻。

  泰禾集团副总裁沈力男(微博 博客)则表示,2017年在调控政策环境下,楼市还是有一个比较好的答卷,13万亿商品房销售额,接近17亿平方米的销售面积,再次创了天量。2018年市场可能有所回调,但是房地产市场的蛋糕仍然是庞大的。从中长期来看,房价会温和地保持这样一个节奏的上涨,不会大起大落,这个趋势是很难逆转的。房地产兼具的居住和投资属性,在资产配置上,它具有不动产的特性,可能也许不会大涨,但是也不会让你失望。在一线城市和核心的二线城市,不管是住宅还是商业,都有配置的重要价值。

  新城控股集团高级副总裁欧阳捷也提到,2018年市场将是一个“大稳小乱“的一年,市场平稳对于房地产企业、对于房地产市场、购房者来说都是好事。楼市既不会大起,也不会大落,房价不会大涨,也不会大跌。

  关注三:土地市场

  热议关键词:热度继续?

  机构数据显示,2017年,全国300城市土地供应小幅回升,热点城市新增供应稳定了市场预期,拉升成交量及出让金上涨,楼面均价较去年有所收窄,平均溢价率同比下降。出让金方面,受宅地供应增加影响,住宅类用地出让金较2016年增加约4个百分点,达82%,商办类及工业用地占比分别下降3个及2个百分点,合计为17%。成交面积方面,各类用地供求结构较稳定,工业用地仍占半数,住宅类与商办类占比较去年增加近3个百分点,住宅类成交面积占比同比增加4个百分点,达37%。

  “2018开年中国多城土地市场成交活跃,土地供应持续增加,似乎延续了去年土地供应的热度。”宋清辉分析,总体而言,在一二线城市,房地产企业对住宅类土地拿地积极性依然较高,房价整体仍在走高。在此背景下,预计2018年土地市场供应将会增加,地价还会持续走高。

  欧阳捷也认为,土地供应方面,2018年可能比2017年多一点或者少一点,但土地供应的整体趋势是向下的,现在土地越来越珍贵,越来越稀缺,地价也就很难有下降的空间。

  “限地价”作为传统的调控手段之一,最早开始于2007年在深圳的试点,并在2011年前后成为各主要城市土地调控的主流工具,“竞配建”也成为“限地价”的常见组合调控政策,主流配建内容为保障性住房。2017年,福建、厦门、东莞先后出台了有关“限地价+竞配建”的土拍新规,截止到2017年底,全国各大热点城市也对传统调控政策做了多元尝试与创新,“竞配建”的配建内容也日益丰富,包括杭州的竞养老设施面积,广州、中山、成都、武汉等地的竞人才住房、公寓,江门市的竞停车位,沈阳竞社区综合服务用房等。在“限地价、竞配建”同时,对于实施该项政策的多个城市来说,也起到了平抑地价和房价的作用。

  为降温土地市场,北京、上海等城市亦推出了“土地自持”和“租赁用地”地块。目前,全国13个城市共成交自持、租赁住宅用地181宗,商品住宅自持、租赁面积达595.3万平米,杭州、上海、北京为成交宗数最多的城市,上海成为成交面积最大的城市,达177万平方米。

  关注四:房地产税

  热议关键词:执行时间表

  房地产税一直是“两会”期间民众关注的热点话题,2017年3月4日,十二届全国人大五次会议上,大会新闻发言人傅莹表示:“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排”。房地产税是否会在2018年取得实质性进展,仍然受到了广大民众的关注。

  2017年底,财政部部长肖捷在《人民日报》的一篇撰文透露了房地产税的一些重要信号,也给房地产税如何开征指明了方向。肖捷提到加快建立现代财政制度,明确按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  按照2019年税收立法要完成全部立法程序的相关计划,2018年税制改革或会有更进一步的发展。在此背景下,房地产税在今年将会被继续推进。根据目前的进度来看,预计房地产税在2020年前将会取得突破,2025年之前出台是大概率事件。

  房地产税是一项重大举措,是确保房地产市场平稳健康发展的长效机制之一,其目的是降低房地产开发、建设、交易等环节的流转税,增加房地产持有环节的财产税。由此可见,房地产税是能够降房价的,特别是那些持有多套住宅物业的投资客来说,将受到一定影响。总体来看,房地产税按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进立法和实施,处理好公平与效率的问题。

  房地产税是现代财政制度的一个组成部分,现代财政制度理顺了之后,房地产税才能同步推出来。预计国家层面的立法,可能在2019年底或者2020年出台。但是具体的实施,还需要经过国务院的房产税实施条例,以及各省的实施细则出台,2021年房地产税或许才会真正落地。

  房产税在短期内可能会对房地产市场产生一定的抑制作用。大家可能会出现观望的心态,暂时不买房了,房地产市场或许会面临量价齐跌的局面,但是这是属于局部的或者说是短暂的影响。从长期来看,房地产税对房价的影响有限。

  欧阳捷还提到,房地产税的征收还要兼顾公平、效率、合理性的问题。也有专家指出,房地产税的征收将会有一套具体的、专业化的评估方法。房地产税很可能是一个地方税,所以各个地方的税率可能是不完全一样的,征税范围、征税对象、减免税的细则也可能有所不同。

  关注五:租购并举

  热议关键词:租购同权

  中央不断完善住房租赁制度,加快推进房地产长效机制建设。2017年7月20日,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山等12个城市开展首批试点。

  在中央层面的密集推动下,各地政府纷纷积极响应,加快住房租赁市场发展,12个试点城市均陆续公布了住房租赁扶持政策。从试点实施方案看,各地均从保障承租人权益、供给、金融、财税、监管等方面进行细化。同时,北京、上海、无锡、烟台、铜陵、洛阳、海南、云南、江西等省市虽未列入试点,但也出台保障租赁、积极探索建立“租购同权”制度等措施。

  陈云峰告诉记者,实际上,长租公寓是目前租购并举的主要实现形式之一,长租公寓包括两种形式,一种是开发商持有的用于租赁的住房,这种模式下开发商只能用于租赁不能销售,目前开发商尚未找到盈利模式。一种是像链家、我爱我家(微博)这种房地产中介公司租赁散户的住宅,然后进行统一装修和管理,再进行出租的形式,实际上这也是政府一直鼓励的机构住房的形式。这是一个相对“靠谱”的定位,因为它有着较为成熟的盈利模式。

  多地加大住房租赁市场的土地供应,利用集体土地建设租赁住房也开始正式推进落地。除武汉、沈阳、成都、南京、合肥、杭州、郑州规定部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房外,出台租赁方案的城市均有针对性政策进一步保障租赁住房用地供应。上海公开出让位于浦东张江、前滩和嘉定新城的土地采取“只租不售”模式,深圳针对福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建的人才住房和保障性住房也规定“只租不售”。国土资源部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  宋清辉指出,租购并举是未来房地产市场发展的重点。十九大之后,加快建立租购并举、多渠道保障的住房制度,让全体人民住有所居,是顶层设计的出发点。从这个方面来讲,预计2018年楼市将会继续加大住房供给保障力度,并加快推出租售并举等调控举措,以抑制楼市投机现象,让房子回归居住属性。在此背景下,预计未来租房市场发展的方向是继续增加市场规模,满足人民群众的住房需求。

  为承租人赋权的“租购同权”成为大部分城市制定租赁试点方案的主要方向。广州、南京和江西明确将“租购同权”写入试点方案,烟台提到探索建立“购租同权”制度,杭州提出“租购同分”。而其他城市如武汉、沈阳、郑州、成都、合肥、深圳、上海等发布的试点方案均提出给予租房群体在医疗卫生、住房公积金、就业、法律等方面享有基本公共服务的保障,其中沈阳要求建立承租人居住证权利清单,不断扩大承租人权利。上海明确常住居民租户享有子女义务教育;北京规定租房可落户,符合条件的京籍集体户口子女可在租房所在区入学,本市户籍居民承租公租房和直管公房可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

  但宋清辉指出,当下,“租购同权”与老百姓的期望还有相当大的距离,但“同权”的方向值得肯定,应继续大力探索。相信在各地立法推动情况下,“租购同权”一定能够真正可以实现。

  关注六:共有产权

  热议关键词:能否平抑房价

  随着多个城市共有产权住房的推出,我国住房保障市场得到了进一步完善。共有产权房,指的是地方政府让渡部分土地出让收益,房屋产权可由政府和市民按一定比例持有,然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭,保障对象家庭与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件,以及所得价款的分配份额。目前,已有北京、上海、南京、福州、烟台五地供应共有产权房。

  2017年8月3日,北京市住房和城乡建设委对《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》公开征求意见。9月20日,北京市住房和城乡建设委员会联合三部委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。

  未来,推出共有产权住房制度的城市或将进一步扩围。9月14日,住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京、上海深化发展共有产权住房试点工作,鼓励两市结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。广东省跟进探索建立共有产权住房制度,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。10月2日,福建出台《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》,明确福州、厦门两市今年年底前启动一批共有产权住房建设并出台共有产权住房的具体管理办法。

  对于共有产权房的影响,宋清辉分析称,共有产权房的作用是分流商品房需求,平抑热点城市房价,保障中低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一定经济能力,但是由于房价涨得过快又买不起房的群体。2018年,预计将有批量的共有产权房和租赁住房入市,有望进一步为房地产市场降温。

  值得注意的是,在以往的北京市产权型保障房和政策房中,比如经济适用房、限价商品房、自住型商品房,在满足一定条件后是可以转换为完全商品住房。但此次北京市共有产权房确立了“封闭管理、循环使用”的原则,明确共有产权住房的共有产权性质再上市后也不能变更,即共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额,同等价格条件下,代持机构可优先购买。

  陈云峰指出,共有产权房的售价低于市场价格,能够起到平抑房价的作用。另外,共有产权房的封闭运行,能够使得政府把这部分房产像拳头一样收回来,然后再打出去,持续保障城市“夹心层”的购房需求,有利于保证保障房市场的持续供应。

  关注七:长效机制

  热议关键词:实现的路径

  近年来,中央多次强调完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  12月20日,中央经济工作会议提出,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  12月23日,全国住房城乡建设工作会议指出,2018年,全国住房城乡建设系统要重点做好以下工作,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。

  宋清辉指出,房地产市场的长效机制指的是综合运用金融、土地、财税、投资、立法等一系列手段,建立的符合中国国情、适应市场规律的基础性制度。以确保市场稳健和住有所居,市场相关各方相互关系与作用的机理。长效机制的建设是一个长期过程,作好顶层设计,明确阶段性目标,完善组织和架构,分解总体任务,落实相关主体责任,是建立长效机制的基本要求。

  欧阳捷表示,房地产市场的长效机制包含着立法、行政等多样化的内容,机制的建立并不是一蹴而就的,将会是一个长期的过程,也将是一个不断的调整完善的过程。

  宋清辉还提到,建立房地产市场的长效机制还涉及到基础制度的改革,任务比较艰巨。现在长效机制的出台还缺乏长期的政策调控,仅有短期的政策调控远远不够,否则房地产市场的长效机制便很难持续发挥出效果来。

  对于房地产长效机制的内容,房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩在首届华夏地产投融资峰会暨金瓴奖颁奖盛典上表示,我国未来房地产市场长效机制的建设或将从以下几方面入手:第一,加强对土地市场的计划管理,提升国有企业对土地开发与房地产开发的参与程度;第二,继续实施限购、限贷、限售政策,可以适时放松,但不会取消;第三,在压缩市场化供应的同时,重启体制内住房供应渠道,允许机关、事业单位、国有企业自主建房、内部分配、低价购买、限制产权、封闭运行;第四,通过共有产权方式,解决部分中低收入家庭的居住问题;第五,通过放松集体建设用地入市方式,扩大建设用地和租赁房供应;第六,通过开放REITs市场、减免税收等方式,支持国有企业进入持有和租赁市场。

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